WEB:元宇宙合规报告（七）虚拟房地产_WEB3

在社会一般观念中，扎根一座城市最有力的方法是买一套房，而现在进入原宇宙最直接的办法，就是在元宇宙中买一块地。我们正在以自己能理解的方式去建造元宇宙，并在其中生活。

根据区块链数据研究公司DappRadar最近提供的报告，在2021年11月22日至11月28日期间，虚拟房地产交易在Sandbox、Decentraland、CryptoVoxels和SomniumSpace四个建立在以太坊区块链上的头部元宇宙平台上异常活跃。一周之内共发生了约6,000多次虚拟房地产交易，总计价值达到1.058亿美元。其中，Sandbox以8656万美元的价格占据了虚拟房地产市场的最大份额，Decentraland占1553万美元，CryptoVoxels和SomniumSpace则分别以268万美元和110万美元位列其后。

从上述虚拟房地产交易额数据中，我们可以得到两个基本信息：元宇宙也分三六九等，不仅竞争激烈，而且二八效应明显。也许元宇宙土地买卖将是NFT领域的下一个热门。那么，在我国是否可以合法地销售和买卖元宇宙虚拟房地产？今天飒姐团队就和大家聊一聊这个问题

昆仑万维：目前公司与Meta的商务合作包括元宇宙等:金色财经报道，近日，昆仑万维公告与全球元宇宙龙头Meta达成商务合作，就XR设备产品开发事项签订协议。记者以投资者身份致电公司投资者热线，工作人员表示，目前公司与Meta的商务合作包括游戏业务、音乐社交业务、信息分发、元宇宙等。本次公告的合作为StarMaker VR音乐社交业务，是面向海外，类似国内全民K歌的音乐社交平台。对营收的影响方面，工作人员表示，目前双方刚开始合作，暂时还没有对营收的影响以及业绩占比等方面的测算，投资者可关注公司后续财报中关于海外社交板块的增长变化。（一财）[2023/8/21 18:12:19]

元宇宙虚拟房地产是什么

笔者一直坚信，入坑新事物之前先做学习和了解是一个好习惯，换言之，无论面对多大的诱惑，在把真金白银砸下去前，我们一定要了解即将买到的东西是什么。

根据虚拟房地产交易最活跃的平台之一Decentraland的官方定义，虚拟房地产指的是一种根据智能合约，在以太坊区块链上创建并维持的不可替代的虚拟资产。每块虚拟房地产地块都以唯一的x、y坐标表示，每块虚拟房地产的令牌上都包含地块坐标、所有者信息、内容描述文件、地块编号以及其他购买者和土地提供者协商一致的内容。

Lighthouse Labs推出开放元宇宙导航引擎:金色财经报道，总部位于加拿大蒙特利尔的加密初创公司Lighthouse Labs推出了一个开放的元宇宙导航引擎，该平台索引了来自20多个区块链友好虚拟世界的体验和事件信息，包括Decentraland、The Sandbox、Voxels和Mona。（The Block）[2022/12/14 21:42:34]

从技术角度和实际应用的角度来看，Decentraland售卖的虚拟房地产本身就是一个NFT，但在定义和描述中我们可以发现，Decentraland却刻意回避了明确将其定义为NFT，那么虚拟房地产到底是什么？

笔者认为，吸引消费购买的绝不只是一个看起来朴实无华的平面地块图NFT，其本质上元宇宙公司宣传的和消费者实际想要购买的，是元宇宙本体的一部分或某种永久、任意DIY这部分元宇宙的权利。虚拟房地产是此概念的外在表达形式，而NFT则是现有的最好的实现方式。

香港证监会：支持元宇宙、NFT、GameFi创新，积极探索适当的代币化资产监管框架:金色财经报道，CrossSpace创始人0xLeon发推称，在香港金融科技周活动中，香港证券及期货事务监察委员会（SFC）副行政总裁兼中介机构部执行董事梁凤仪表示，SFC因为从2018年采取了严谨的监管架构，避免了很多负面事件在香港发生，但SFC会支持创新与发展，尤其在元宇宙、NFT（艺术）、GameFi方面，香港要明确的支持，香港也在积极探索适当的代币化资产监管框架。

最初SFC觉得行业很不成熟所以限定只有专业投资者可以交易虚拟资产。4年过去了，投资者有了更多的知识和经验。整个生态也更成熟，很多国际金融机构都已经进入这个生态。监管也更有经验去监管交易所和其他相关机构。所以是时间去review是否可以逐渐向个人投资者开放。

据此前报道，香港特区政府发表虚拟资产政策宣言。香港证券及期货事务监察委员会将会就新发牌制度下零售投资者可买卖虚拟资产的适当程度展开公众谘询。对于可否在香港引入虚拟资产交易所买卖基金（ETF），政府抱持欢迎态度。政府对于日后检讨代币化资产的产权和智能合约的合法性，抱持开放态度，以便利其在香港的发展。香港金融管理局稍后会就稳定币的监管制度发布谘询结果和下一步工作。[2022/10/31 12:00:50]

元宇宙本身是否可以拆分为不同大小的部分进行售卖？这是一个值得讨论的问题，笔者并不赞同将元宇宙虚拟房地产视为元宇宙本身的一部分。

NFT项目BoomGala宣布与元宇宙搭建团队MRT合作:1月26日，NFT项目Boomgala宣布与My Reality（MRT）合作，共同搭建Boomgala的元宇宙场景。据悉，BoomGala在近日在元宇宙项目The Sandbox中收购了一宗6×6地块，用于建设其元宇宙总部，后续将收购更多土地。而MRT是The Sandbox中的场景搭建和游戏开发团队。双方将共同建设Boomgala的沙盒元宇宙。[2022/1/26 9:15:08]

一者，如果是作为下一代互联网形式存在的元宇宙，其不应当也不可能被拆分为不同部分，任何人、任何组织和国家都不可能对元宇宙主张所有权，甚至不可能对元宇宙的某一部分主张所有权；

二者，元宇宙空间与现实空间不同，理论上元宇宙可以是无限巨大的，其土地或空间不具备现实世界土地资源的稀缺性，如果将虚拟地产视作元宇宙本身的一部分，其价值是难以衡量且不稳定的。因此，笔者认为，如果将虚拟房地产NFT看作一种可以任意DIY元宇宙的权利，似乎更加符合当下的实际。

保龄宝：参股的零号英雄品牌确有元宇宙题材产品开发计划:12月15日消息，保龄宝在互动平台表示，零号英雄品牌目前是公司全资子公司的合资公司，是公司快速进入新型消费品市场，形成新消费领域专业化服务能力的一次尝试。致力于“零号英雄”“hero&shero”等品牌运营，合资公司的愿景为成为世界级的功能性食品和个护产品应用解决方案中心。经询，零号英雄品牌确有元宇宙题材产品开发计划，但暂未有产品推出。（财联社）[2021/12/15 7:40:11]

避免炒作和金融化是合法交易的底线

当前，在我国并没有明确的法律或行政法规禁止元宇宙虚拟房地产的正常交易。在一般情况下，针对私权利而言可以遵循“法无禁止即允许”的原则，在不违反其他现行有效的法规和公序良俗的前提下，正常交易元宇宙虚拟房地产。

但这样的推定并不是万无一失的，在现行的穿透式监管下，飒姐团队认为，针对元宇宙虚拟房地产的交易或类似概念产品的推出需要慎之又慎，元宇宙企业在正常经营中，尤其需要避免触碰监管红线。在满足一定条件的情况下，可以慎重推出元宇宙虚拟房地产或类似的产品。

防炒作和金融化是监管的红线，也是币圈一个老生常谈的问题。元宇宙虚拟房地产无论是作为元宇宙本身来售卖还是作为某种财产性权利，一旦开始炒作或沦为某种金融产品和融资工具，就存在着危害社会秩序、经济安全的可能。

作为一个安土重迁的民族，对土地的迷恋和执着是流淌在我们文化血液中的DNA，任何事物只要被冠以“土地”“房产”或“不动产”之名，轻易就能吸引我们的眼球，甚至令我们为之“上头”。

作为普通商品的元宇宙虚拟房地产并不可怕，其本质上仅是一种稍有不同的NFT产品，但炒作和金融化正是凭借着“房地产”这一让人上头的概念，才拥有了广阔的炒作空间。目前，海外元宇宙虚拟房地产市场正在炒作下呈现出不理智的一面：据媒体报道，TheSanbox上的一块土地初始价格为99.9美元，经过三次转手后，价格达到了6.8万美元，涨幅超过680倍。

2021年11月25日，Decentraland地图上的一块“时尚街”虚拟地产以243万美元的价格售出，这块土地换算后相当于565.7平方米。根据海外区块链数据统计网站的计算，Decentraland每平方英尺房价大约为400美元，而旧金山实体房屋的单价则为1200美元/英尺。

逼近实体房价的虚拟地产引发无数跟风入场的盲目投资者，但我们不忘了，虚拟房地产并不具有现实房产的稳定保值功能。历史教训告诉我们，韭菜总是多过割韭菜的人，泡沫一旦破裂，只会留下一地鸡毛。也正是因此，防范元宇宙虚拟房地产的不当炒作和金融化是合法合规的第一要义。

元宇宙虚拟房地产存在的法律风险

不当的炒作元宇宙虚拟房地产或将其金融化并以此融资，视情节而定，有可能构成行政违法，严重的可能还会产生刑法风险。

由于NFT亦属于代币的一种，利用具有强金融属性的元宇宙虚拟房地产NFT进行融资的行为，有可能在穿透式监管下被认定为严重扰乱了经济金融秩序的非法金融活动，进而构成2017年央行等发布的《防范代币发行融资风险的公告》中所禁止的ICO行为。

另外，在刑事方面，炒作元宇宙虚拟房地产，利用其融资的行为还有构成集资罪和非法吸收公众存款罪的风险。根据我国《刑法》第一百九十二条之规定，集资罪指的是以非法占有为目的，使用方法非法集资，数额较大的行为。即行为人以非法占有为目的，通过虚构事实或隐瞒真相等方法，违法向公众募集资金。

认定集资罪，最重要的有两个关键点，即客观上行为人是否采用了虚构事实、隐瞒真相的方法，主观上是否有非法占有他人财产的目的。因此，如果利用虚拟房地产集资后未将资金实际投入其中或实际投入比例与所集资金明显不成比例，就有构成集资罪的可能。

至于非法吸收公众存款罪，根据《刑法》第一百七十六条之规定，该罪指的是非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款，扰乱金融秩序的行为。具体而言，要构成非法吸收公众存款罪，需要满足《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第一条中的四个条件：未经有关部门依法批准或者借用合法经营的形式吸收资金；通过媒体、推介会、传单、手机短信等途径向社会公开宣传；承诺在一定期限内以货币、实物、股权等方式还本付息或者给付回报；向社会公众即社会不特定对象吸收资金。

在炒作和利用元宇宙虚拟房地产进行集资、融资使其金融化的过程中，是否具备还本付息或者给付回报等利诱性条件有可能在司法实践中是比较有争议的，但即使如此，我们也需谨慎对待元宇宙虚拟房地产的炒作和金融化。归根结底，现实中的房子是用来住的，虚拟世界的房子也不应该用来炒。

写在最后

当前正处于Web3.0发展的关键时期，大量的资金寻求新概念、新商业、新产品的投资出口。元宇宙作为包含了区块链、人工智能、AR/VR等迷人新技术的风口，资本的快速进入一路推高了虚拟房地产的价格。

但我们要意识到，虚拟房地产尚处于早期阶段，用户体验较为一般，且价值波动较大，监管也并不明确。因此，元宇宙公司在推出虚拟房地产或类似概念产品时，应当更加注重合规问题，以免引发法律风险。

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